一、渗漏原因
1、材料原因
（1）近几年来，从节能和节约土地资源及环保角度出发，出台了一系列政策，限制使用实心黏土砖，大力推广应用新型墙体材料。但加气混凝土砌块、空心黏土砖或空心水泥砖这些新型墙体材料透水性较高，抗渗性能较差。
（2）外墙基底上的普通水泥砂浆找平打底层是非匀质多相多孔体系，其VIP含有大量孔隙，不具有防水功能。
（3）由于水泥砂浆在干燥过程中会发生干缩情况，加之温度变化使水泥砂浆发生温度变形，导致砂浆出现贯穿裂缝，引起渗漏。
2、施工原因
（1）在抹水泥砂浆找平打底层时，为施工方便，任意加大水灰比，更降低了砂浆的密实度。
（2）清水墙勾缝时，勾缝砂浆未填密实。
（3）在镶贴外墙面砖时，操作不仔细，不能保证镶贴用砂浆的饱满度，形成面砖后面的“蓄水槽”。
3、设计原因 认为外墙不需做防水处理，无任何防水设计要求。
4、客观原因
（1）气温变化使墙体出现热胀冷缩情况，导致墙体出现裂缝，进而渗漏。
（2）大气降水与风的共同作用。在下雨同时风速超过2.5m/s时，外墙面淋雨的频率大大增加，由于疆域的风压作用，雨水渗入墙体VIP。
二、治理方法
对于外墙大面积渗漏水问题，应针对具体情况，采用不同方法处理。
1、清水墙灰缝渗漏造成的大面积渗漏水，应剔除并清理所有渗漏部位的灰缝，剔除深度为15～20mm，浇水润湿后，用聚合物胶乳防水砂浆重新勾缝，勾缝应密实、无孔隙，接茬要平整。在做完勾缝后，应在渗漏部位的外墙面上全面涂刷无色或与墙面颜色相近的防水剂，最后试水检验质量。
2、当涂料或瓷砖面层出现风化、碱蚀及大面积龟裂等损坏，造成渗漏时应剔除所有损坏面层，清理干净并浇水润湿后，全面涂刷基层处理剂。然后抹聚合物胶乳防水砂浆，形成外墙防水层。可根据使用单位的要求，在抹聚合物胶乳防水砂浆的同时镶贴饰面砖；或待防水砂浆凝固后，全面涂刷硅丙防水装饰涂料；也可在剔除原损坏面层后，用普通水泥砂浆作找平打底处理，然后涂刷选定颜色的聚合物水泥基防水装饰涂料。最后试水检验质量。